Управление собственностью в жилищной сфере

В 30-е годы в СССР были проведены кредитная и налоговая реформы. Цель их заключалась в превращении коммунального хозяйства городов, управляемых местными советами, в общегосударственную собственность. Государственная собственность на жилье стала преобладать над другими формами собственности.

С 1967 по 1987 г. осуществлялись переменные попытки реформирования экономического механизма отрасли. Как правило, они сводились к совершенствованию структуры управления, привлечению предприятий градообразующей базы к процессам эксплуатации и содержания жилья.

С 1989 г. в экономике России начаты преобразования, нацеленные на развитие рыночных отношений, в том числе и в жилищной сфере. Постановлением Совета Министров РСФСР № 235 от 26.06.89 г. «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование» были определены основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающие:

• переход предприятий ЖКХ на самофинансирование и хозяйственный расчет;
• введение договорных отношений при производстве жилищно-коммунальных услуг между местными органами власти и хозяйственными предприятиями;
• переход на взаиморасчеты за выполненные работы согласно договорам на основе планово-расчетных тарифов, покрывающих затраты предприятий;
• введение санкций при отступлении от качественного и экологически безопасного жилищно-коммунального обслуживания.

Развитие отношений собственности, не известных при старой административно-командной системе хозяйствования, предполагает радикальные преобразования ранее существовавших форм собственности и их увязку с принципами федеральной структуры Российского государства и многообразием условий социально-экономического развития субъектов РФ.

Виды собственности на жилищный фонд в настоящее время можно классифицировать следующим образом:

1. Государственная собственность:

• федеральная;
• ведомственная;
• муниципальная, в том числе учреждений;
• казенная.

2. Частная:

• кооперативная;
• собственность в товариществах собственников жилья (совместное владение);
• индивидуальная застройка.

3. Собственность общественных коллективов и организаций.

Существовавшая до 1985 г. структура управления жилищно-эксплуатационным хозяйством не могла обеспечить эксплуатацию и ремонт жилищного фонда на высоком качественном уровне. Повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда в первую очередь препятствовало наличие большого числа мелких, нерентабельных жилищных контор и домоуправлений. В конце 80-х годов началось укрупнение жилищно-эксплуатационных организаций. Реорганизация системы управления ЖКХ осуществлялась в пределах имеющейся численности работников аппарата управления, занятых в ЖКХ, ассигнований на их содержание и расходов по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

Накануне рыночных преобразований в России в государственных организациях существовала административная модель управления, характеризующаяся иерархическим устройством, при котором нижестоящие звенья находились в прямом подчинении у вышестоящих, концентрирующих финансовые и материальные ресурсы. Функционирование отрасли ЖКХ осуществлялось путем абсолютного дотирования из бюджетных средств, причем выделяемые финансовые средства не покрывали необходимых потребностей.

В то же время структура формирования хозяйственных отношений в ЖКХ до 1994 г. указывает на отсутствие заинтересованности производителей жилищно-коммунальных услуг в возможности поступления в отрасль дополнительных денежных средств.

В целях повышения ответственности за качество жилищно-коммунального обслуживания населения и переход от административных к экономическим (рыночным) методам управления муниципальным и государственным жилищным фондом в рядом нормативных актов рекомендовано разделение функций «собственник» — «заказчик» — «подрядчик».

Собственники (уполномоченные органы) жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, обязаны:

• обеспечивать сохранность и своевременно производить текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и элементов внешнего благоустройства в соответствии с действующими правилами и нормами;
• обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования жилых домов и жилых помещений, техническую эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с действующими правилами и нормами, надлежащее санитарное содержание жилых домов, мест общего пользования и придомовых территорий.

Служба заказчика — структура, осуществляющая функции управления объектами жилищного фонда. В качестве заказчика выступают специально созданные муниципальные организации (учреждения, предприятия).

Основными задачами службы заказчика являются: формирование договорных отношений на производство, поставку и предоставление коммунальных услуг, организация конкурсного отбора подрядчика по эксплуатации и ремонту жилищного фонда в соответствии с утвержденными на муниципальном уровне стандартами качества обслуживания; контроль за их исполнением.

Функции заказчика: несет ответственность за техническое состояние жилищного фонда: формирует заказ на обслуживание; выбирает наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде: осуществляет ведение договорной работы (договора найма, аренды, предоставления жилищно-коммунальных услуг и иных работ): организует обслуживание и ремонт жилищного фонда; проводит сбор коммунальных платежей; финансирует выполнение работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда; контролирует деятельность подрядчика.

Источниками финансирования деятельности службы заказчика могут быть: средства местного бюджета; средства получателей товаров, работ, услуг жилищно-коммунального назначения; средства исполнителей муниципального заказа; средства от коммерческой деятельности, не связанной с исполнением муниципального заказа.

Объем бюджетного финансирования службы заказчика устанавливается администрацией (муниципальным заказчиком). Последний может принять решение:

• о полном финансировании за счет средств местного содержания службы заказчика;
• о частичном бюджетном финансировании;
• о невключении службы заказчика в объем бюджетного финансирования.

Бюджетные средства могут выступать в качестве источника финансирования службы заказчика, в виде доли, т. е. разницы в тарифе, соответствующей стоимости услуг по управлению, включаемых в состав тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Отношения субъектов хозяйствования на рынке жилищно-коммунальных услуг осуществляются в настоящее время посредством различных договоров. Для организации работы службы заказчика (управляющей компании) на муниципальном уровне должны заключать следующие виды договоров:

• договор с комитетом по управлению муниципальным имуществом на управление жилищным фондом;
• договор с администрацией на возмещение непокрываемых населением платежей за жилье и коммунальные услуги;
• договоры с арендаторами нежилых помещений о долевом участии в расходах технической эксплуатации по содержанию, ремонту здания;
• договоры на поставку коммунальных услуг; договоры подряда, в том числе на конкурсной основе, по технической эксплуатации, содержанию и реконструкции жилищного фонда;
• договоры найма технического обслуживания с населением.

Опыт формирования служб заказчика в регионах показывает, что затраты на управление (обслуживание) жилым фондом при их создании могут быть снижены от 12 до 30%.

Отношения между заказчиком и подрядчиком также строятся на договорной основе. В этой ситуации заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по производству определенного вида жилищно-коммунальных услуг (обеспечение водой, теплом, выполнение ремонтно-эксплуатационных работ и др.), соответствующего объема и уровня качества, в зависимости от состояния основных фондов. Договоры на техническое обслуживание, ремонт муниципального (государственного) жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг заключаются на конкурсной основе между заказчиком и соответствующими жилищно-коммунальными организациями, предложившими услуги наилучшего качества. Для осуществления деятельности по эксплуатации инженерных систем необходимо получать лицензию. Лицензирование вводится в целях упорядочения хозяйственной и предпринимательской деятельности, защиты интересов потребителей, соблюдения экологических, санитарных норм и правил, рационального использования энергоресурсов.

К частной форме собственности на жилищный фонд относятся: жилые единицы (квартиры, дома) в жилищно-строительных и жилищно-эксплуатационных кооперативах; квартиры, приватизированные, приобретенные на рынке недвижимости или переданные собственнику на иных основаниях (например, дарение и пр.), а также жилые дома индивидуальной застройки, предназначенные для постоянного проживания.

По данным Госстроя, уже на конец 1999 г. в частной форме собственности находилось 55% жилищного фонда, т. е. на сегодняшний день это — преобладающая форма собственности на жилье в России. Поскольку в стране преобладают дома многоквартирной застройки, то в результате «клеточной» приватизации квартир большинство зданий приобрело статус кондоминиумов, где квартиры имеют различных собственников (домовладельцев), а места общего пользования, инженерные системы здания и его несущие конструкции находятся в общедолевой совместной собственности.

Приватизация жилья фактически предопределила необходимость перехода к новой системе управления жилищным фондом. Основным нормативным актом, регламентирующим деятельность домовладельцев по организации управления собственностью, является Федеральный закон № 72-ФЗ от 15.06.96 г. «О товариществах собственников жилья». Законодательство о кондоминиумах и товариществах собственников жилья устанавливает:

• отношения собственности в кондоминиуме;
• порядок образования, эксплуатации, приращения, отчуждения передачи прав на недвижимое имущество в кондоминиуме;
• требования к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме;
• порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме, создания, регистрации, функционирования и ликвидации товарищества собственников жилья.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом.

Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

• непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев (при этом кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам);
• передачи домовладельцами функций управления кондоминиумом службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача функций производится согласно договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством;
• образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо организации любой формы собственности (управляющему). Эффективность и экономическая целесообразность создания товарищества зависит от результатов его финансово-экономической деятельности.

Выбор способа управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании. Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев. Аналогично осуществляется управление недвижимостью в жилищных кооперативах.

Собственник здания индивидуальной застройки может осуществлять управление сам либо нанять профессионального управляющего.

Анализ показывает, что процесс формирования товариществ собственников жилья (ТСЖ) как одного из наиболее важных элементов формирования многообразия собственников, несмотря на всевозможную поддержку на уровне Федерации, идет медленно. Создано свыше 2600 ТСЖ, более половины которых — перерегистрированные жилищные кооперативы. Опыт работы существующих ТСЖ подтвердил предположение о значительном сокращении издержек на эксплуатацию домов при смене только системы управления этим процессом.

Наряду с организацией ТСЖ, в существующем жилищном фонде рекомендуется начать работы по организации ТСЖ на стадии подготовки к строительству новых или реконструкции старых жилых домов.