Метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:
V = I / R, где V – стоимость предприятия; I – периодический доход; R – коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:
- имеется достаточное количество данных для оценки дохода;
- доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на несколько лет вперед.
В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, необходимо располагать точными рыночными указаниями о его величине.
Основное преимущество данного метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.
Однако метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия не следует применять в тех случаях, когда:
- отсутствует информация о рыночных сделках;
- если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;
- когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, то есть требует серьезной реконструкции.
Практическое применение метода капитализации предусматривает выполнение следующих основных этапов:
- Проведение анализа финансовой отчетности.
- Выборы величины прибыли, которая будет капитализирована.
- Расчет адекватной ставки капитализации.
- Определение предварительной величины стоимости предприятия.
- Внесение необходимых поправок с учетом ликвидности оцениваемого имущества, перспектив развития предприятия и других неденежных факторов.
