Советы Инвестору

Сбербанк вчера вечером опубликовал пресс-релиз, где сообщил об увольнении директора управления финансирования строительных объектов Алексея Чувина. Буквально накануне Алексей Чувин сделал прогноз об обвале цен на недвижимость этой осенью.
Причина отставки Алексея Чувина - его выступление на конференции института Адама Смита “Недвижимость России”, где он обрисовал мрачное будущее рынка недвижимости. В пресс-релизе Сбербанка говорится, что менеджер “не был уполномочен выступать с докладом на этой конференции от имени Сбербанка, а данные в его докладе не соответствуют ни оперативным данным, ни статистике банка”.

Следовательно, его оценки и “прогнозы развития ситуации в будущем выражают исключительно его личную точку зрения и ни в какой степени не могут быть официальным мнением Сбербанка России”, сообщается в пресс-релизе “главного народного банка страны”. В том же пресс-релизе подчеркнуто, что “Сбербанк России отмечает появление положительных тенденций на российском рынке недвижимости и продолжает кредитование отрасли, руководствуясь ранее сформулированными принципами кредитной политики”.

Выступая на конференции во вторник, Алексей Чувин предупредил, что осенью у российских банков и девелоперов может развиться весьма тяжелая ситуация. “Банки опубликуют отчеты по просроченным кредитам, и у них могут возникнуть проблемы”, – сказал он, заметив, что “точно такие же проблемы могут возникнуть и у девелоперов, и они, как и банки, будут “сбрасывать” объекты недвижимости, находящиеся в залоге”.

С его слов, “по наихудшему прогнозу, осенью может начаться борьба за ликвидность девелоперских компаний, и на рынок может быть выброшено много активов, что приведет к очередному падению цен на недвижимость”. “Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги на закрытие ликвидности компании”.

Алексей Чувин также отметил, что объем портфеля кредитов Сбербанка РФ, предоставленных застройщикам, составляет 600 млрд рублей, просрочка по этим кредитам равняется 0,7%. При этом из всего портфеля кредитов, выделенных девелоперам, реструктуризированы кредиты на общую сумму 600 млн долларов.

“Это первое и достаточно громкое увольнение высокопоставленного представителя госбанка, которое последовало за предостережением Федеральной антимонопольной службы воздерживаться от подобных прогнозов, – прокоментировал увольнение Алексея Чувина генеральный директор “Бюро информационной поддержки инвестиций” Виктор Щербаков. – Информированные сотрудники госструктур действительно не должны прогнозировать будущее и давать оценку тем или иным ситуациям. Но, с другой стороны, изложенное на конференции не является секретом для участников рынка недвижимости, и такая пессимистическая перспектива действительно возможна”.

Объективно на сегодня коррекция цен на недвижимость составила около 50 процентов от докризисного уровня. Однако покупательского бума это падение не вызвало, что объясняется неустойчивостью рынка. Оптимисты предполагают, что спрос на жилье должен вернуться во второй половине лета – начале осени, но, и они делают оговорку, что экономические трудности, связанные с проблемными кредитами и недостатком ликвидности, могут вызвать очередную коррекции цен вниз.

Партнер компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов полагает что при оценке рынка российской недвижимости, нужно исходить не из возможной рыночной цены, а из доступности жилья. Сейчас в России в жилье нуждается фактически каждый, а приобрести его могут не более 20% населения. Именно финансовые возможности этих 20% и являются определяющими для цены на недвижимость, считает эксперт.

Аналитики рынка недвижимости Credit Suisse полагают, что основной тренд этого года – снижение рублевых цен, которое сейчас уже превысило 30%. В исследовании российской недвижимости отмечено, что “дальше будет только хуже, но самые тяжелые времена для рынка недвижимости – это апрель и май”. Уровень цен на жилье к концу года может прийти к показателям 2003 года, тогда как сейчас рынок уже находится на уровне 2005 года.

“Чтобы цены на жилье получили сигнал на восстановление, нефть должна несколько месяцев удерживаться хотя бы на отметке в 70–75 долларов за баррель, – считает Кирилл Востриков. – При существующих ценах на черное золото и в условиях сегодняшней рецессии можно констатировать отсутствие спроса на фоне сокращения реальных доходов. Это делает даже подешевевшее жилье по-прежнему недоступным. В связи с этим можно прогнозировать дальнейшее падение стоимости квадратных метров как минимум в ближайшие 2–4 месяца. Задолженность девелоперов и как она себя проявит завтра или послезавтра – это, скорее, из области гадания”.

В то же время, на этой неделе Ассоциация строителей России заявила, что долги и отсутствие кредитов могут привести к банкротству 80% стройкомпаний еще до нового года.
Что касается прогнозов нового “осеннего падения”, то различия в оценках огромны. Так, министр финансов РФ Алексей Кудрин не так давно говорил (ему видимо можно), что цены на квартиры в России не вернутся к докризисному уровню еще пять–десять лет.

В Российской гильдии риэлторов полагают, что “10 лет – это слишком”. По их оценкам, стоимость квартир в столице вернется на докризисный уровень через два, максимум три года.

“Мир велик и многообразен, и в нем слишком много денег, – сказал аналитик Building Society Group Андрей Быстрицкий. – Падение возможно еще в ближайшие 2–4 месяца со скоростью 2–3% в месяц. До конца года будет рецессия, затем восстановление – через год-полтора, подъем – через 2–2,5 года. Это цикл и закон рынка, который кризис не отменил. Кризис отбил желание вкладывать деньги в акции и другие бумаги, а недвижимость была и будет самым надежным объектом инвестиций”.